佛山张槎地价创新高,多市地价涨速快于房价,房企或更惜售

二手房小吴 楼主 2020-06-29 16:59 发布于 佛山

文|邓浩志

昨天佛山张槎地价创新高!11842元/㎡

地块位置是不错的,而且望江,所以成交价略高一点并不奇怪,但这次不只是高了一点,而是接近1.2万/㎡了,这意味着项目平均销售价过2万/㎡才能实现盈亏平衡。而在整个张槎板块中,目前销售价格仍集中在1.5万~2万元/㎡这个区间。个别售价过2万/㎡的项目,都地处环境和配套已经相对成熟的绿岛湖板块。对于潭州水道东侧一带而言,无论是发展成熟度,还是档次感都还比不上绿岛湖板块,而且这一带还有不少厂区环绕周边。这个地块以目前市场形势看,1.2万的成交价不但创了新高,而且已经偏离了目前的售价。

这说明两个问题:

1、 房地产企业资金非常充裕,增加土地库存的积极性明显加强。最近这两个月,我们见到的所有房企大额融资利息都非常低。年利息民企在3%+左右,国企在2%+左右,央企部分甚至1%+左右,资金成本之低,是我从业20年来所未见。所以房企都看好后市,都在加紧布局土地储备;

2、 新地块盈亏平衡点已经高过目前在售项目,那些没拿到地的房企,宁愿选择惜售目前的存货。因为虽然“面包”价格没有被“面粉”超过,但“面粉”已经不再便宜,低价多卖明显已经不划算了。所以张槎整个板块未来的价值都面临重估。当然,这不是一蹴而就的市场,但按目前全球“印钱”的速度,这波行情很快就会大范围启动。

需要提示一下,除了佛山,东莞也有类似情况,部分板块地价也创了新高,整体逻辑基本相同。而广州、深圳等一线城市,由于过于“显眼”。所以通常会在卖地的时候附加一些条件,使得地价看起来比较“稳”。这当然不能反映市场的真实情况了。而我们可以从相对没有太多限制的二线城市的土地市场,看到更多的“真实情况”。

“房住不炒”仍是基本思路,管理层当然希望房地产市场稳,房价也能稳,宣传也是这样引导的。不过房价真能稳住不涨吗?就算房子的“价值”没有提升,货币超发所引发的货币购买力下降,都足以推动房子的“价格”上涨。准确地说,即将到来的这轮行情不是政策推动房地产行业的表现,而是货币贬值引发的价格重估。

调控方式的新常态,虽治标不治本,但限价继续

《反不正当竞争法》第十三条,经营者不得从事下列有奖销售第三款:抽奖式的有奖销售,最高奖的金额超过五千元。市场监管总局发布的《关于禁止不正当有奖销售行为的若干规定》指出:经营者进行抽奖式有奖销售,最高奖的金额不得超过五万元。但由于深圳一手房限价销售,实际销售价格和周边二手房比出现了明显倒挂,一平米大概便宜20000元,以一套100平米的房子算,买到即获得账面收益200万,所以最近深圳楼市“打新”市场火热。提前数天排队,雇人排队,一个人下几个购房号的比比皆是。于是,管理者出手整理“乱象”,规定相关房源销售采取摇号方式销售。于是,一个平均200万收益的,近乎零成本的大型抽奖活动在深圳展开。

话说回来,其实限价销售并不是什么新鲜事。在17年楼市火爆,价格上涨的时候,也有很多城市都采取限价政策。但凡限价的城市,能摇号买到一套一手商品房,都基本等同于中奖几十万甚至上百万。后来市场低迷,库存压力越来越大,房企大幅降价销售,亏本销售也在所不惜。于是不少地方也出台了限价销售的政策,这次是反过来,限低不显高了。规定楼盘降价不得超过备案价的10%或15%等等,免得愿赌不服输者在售楼部聚众。

从经济角度看,这就已经不是市场化操作了。不是市场化自有许多问题产生,比如亏损的一方谁赔偿?“中奖”收益过高的问题无法处理,资源配置不能优化?产生的中间环节腐败问题等。但限价销售也有好处,倒不是房价真实稳定了(因为该涨该跌还是一样的),限价的正面作用在于让社会的贫富矛盾缓和了。他让本来能赚多点的乙方赚少了,让亏损厉害的一方有一部分锁定在浮亏的状态下,逼迫他们持有并耐心等待市场转变。这样做也让市场波动的幅度真实减少了。这是换个角度考虑的结果。至于利弊孰大孰小?还说不清。

更重要的是,这种头痛医头脚痛医脚的调控方式,其本质就是来源于治理者的根本治理理念,所以这也将成为社会的新常态。也会像法律制度一般,成为社会的基本背景。只要还在这里面,你就得想办法适应。

转自大风号

0条评论
登录 后发表看法

房价排行

城市 单价(元/㎡) 同比
深圳 69,245 +11.22%
北京 61,462 -1.47%
上海 54,627 +7.91%
厦门 45,330 +3.37%
三亚 37,313 +13.34%
广州 34,714 +5.57%
南京 31,752 +4.65%
杭州 31,137 +3%
福州 25,984 -0.52%
天津 24,699 -3.6%
宁波 23,249 +15.82%
苏州 22,832 +6.42%
珠海 22,681 -1.01%
温州 22,026 +8.06%
青岛 21,089 -2.51%
收藏的人(1)