买老房子要商贷，是以产证签发日为准，还是实际评估为准？

父亲去世，房产平分三份，已经公正，现在另两个子女上海户口，我外地户口，我是否因为限购不能成户主，如果拍卖是否我们要交百分之二十的税，还是单独一方买下比较合算，谢谢。...