深圳买房经验,教你如何砍价40W

海绵tik tok楼主 2020-07-06 19:17 发布于 深圳

从去年9月份开始看房,当时豪宅税还没有取消,深圳房市较平稳,乙方太多出差耽误了时机,11月豪宅税取消房市大涨,前海宝中地区上涨10%以上。

后来积极看房加了很多中介直到年初终于买到合适房子,幸运的是房价也谈到涨价前水平,今天分享下如何砍价和贷款杠杆。

如何砍价?

1、选好时间当机立断,9月份开始有同事一起看房,一周就下定买在上涨前并砍掉30w。房价上涨后业主心态变高,600w房子只肯降2w,直到快过年交易量没那么活跃,还在线业主一般想年前出手才相对好谈。

2、了解业主心态,很多房源挂出是业主试探市场,需向中介了解房东情况再看是否进一步沟通。诚意售卖也分两种:1升级置换房产,同样需要资金,砍价困难;2多套房产换流动性,相对好谈。

3、发挥中介作用。一般中介夹在中间不会推动两面不讨好。好的中介会选择一方积极推动,我砍价成功部分原因也是中介提前和业主做好铺垫。中介费不能白花,要督促他们!

我的中介较负责,帮忙筛选了一套急卖但租客不配合未上架的房子,业主对涨幅不了解,我首付已到位所以付款快符合业主希望,看房前让中介探底,基于挂牌价降低20w,见面沟通后利用定金高和资金快的优势花样卖惨和中介帮忙又下压20w,最后600w房子砍价40w~


什么是杠杆?如何使用?

杠杆:通过有限首付贷款撬动高价值房产。

举个例子,不考虑利息和机会成本,首付300w贷款购买1000w房产,一年后房产涨10%至1100w,收益100w相对300w成本收益率30%;不使用杠杆全款购买300w房产,同样涨10%至330w,收益率仅10%

深圳房价领涨的情况下,杠杆可以帮助增加房产收益,不过要注意

1、不是所有房子都会涨,近两年罗湖龙岗部分涨幅明显慢于宝安南山,有的甚至跑输通胀。深圳西进策略清晰,要擦亮眼睛选好房产。

2、考虑机会成本,参考银行理财应至少保证5%年化收益率。收益率是基于首付款及当年还款金额不是基于房价。

3、在房住不炒的背景下,就算持续看好深圳房市上涨,也应谨慎加杠杆,保持自身流动性,毕竟鸡蛋不能放在一个篮子。

推荐通过还款能力倒算杠杆:税后工资+公积金-生活成本-储蓄投资=每月还款,基于每月还款加最大程度杠杆,即3成首付贷30年等额本息。如每月可还2w,可贷380w购540w房产,首付160w。

3条评论
海旭
2020-07-06 19:04
2#

我去租房,中介跟我说他想填多少填多少,房价有个基准范围而已,690万也许最后还是600万

汪美玲
2020-07-06 19:08
3#
恭喜上车,不过装修房子比买房要麻烦多了
王敏
2020-07-06 19:12
4#

要看小区成交均价和业主挂的价格实不实,不是每个700万的房都有机会还40

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房价排行
(2020年7月)

城市 单价(元/㎡) 同比
深圳 69,245 +11.22%
北京 61,462 -1.47%
上海 54,627 +7.91%
厦门 45,330 +3.37%
三亚 37,313 +13.34%
广州 34,714 +5.57%
南京 31,752 +4.65%
杭州 31,137 +3%
福州 25,984 -0.52%
天津 24,699 -3.6%
宁波 23,249 +15.82%
苏州 22,832 +6.42%
珠海 22,681 -1.01%
温州 22,026 +8.06%
青岛 21,089 -2.51%
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